二手房中介

　　两套说辞力劝买卖双方

　　“大爷，您赶紧买房吧，您看出来没，温家宝总理的意见还是支持自住以及改善型住宅需求的，目前市场的冷静那是暂时的，等人们反应过来大批量买房时，房价又该涨了。”上周，在朝阳区石佛营附近的二手房中介“骄阳地产”，一名20多岁的女业务员在电话中一通口若悬河。

　　而面对购房者对市场环境的质疑，业务员更是从容不迫地讲出了近几年房地产政策调整的始末，足足说了半个多小时还没尽兴，直到对方答应来看房才罢手。

　　对买房人大讲形势向好，而对于房主，中介业务员则完全是相反的一套说辞，不断强调价格已到顶峰，让房主降价赶紧出手。

　　“您没看交易量都跌成什么样了？房价涨的不正常，很快就要调整了，钱多钱少，落在您自己兜里才是真的。”最近，房主李明明不断接到各个房产中介业务员催促降价的电话，并称只要一降就立刻有人买，李明明甚至已开始怀疑自己的定价是不是有点高。

　　新盘销售员

　　张口GDP闭口CPI

　　更多的“经济学家”和“房产专家”出现在新楼盘的销售现场。元旦以来，由于开发商以及购房者都处于对市场的观望中，一些项目开盘人气已没有2009年年底那样旺，这让售楼员纷纷感觉压力上升，不得不恶补经济知识，用来力劝客户买房。

　　上周末，记者在位于通州区的K2 海棠湾项目开盘现场看到，开盘时间已到，不少业务员还在抱着电话催客户前来看房，“GDP”“CPI”等一些经济专业名词时不时地从其口中迸出，从国家宏观调控到土地供应政策再到区域房价，一些不了解市场的购房者显然已被忽悠得晕头转向。

　　■经典对话回放

　　上周，记者以购房者身份咨询K2海棠湾销售人员时，记录下了销售员孟珂的经典语录。

　　销售员：大姐，你赶紧来看房，不然就没了！

　　记者：开盘价一万八，太贵了。

　　销售员：这价格真不高，前段时间，北京今年的土地政策出炉了，保障性住房要占50%的比例，这就说明今年商品房土地供应极为紧缺，房子越来越少价格会越来越高，您没看见有那么多地王产生吗？

　　记者：但是我觉得目前房地产走势还不明朗。

　　销售员：大姐您这话就不对了，您知道政府GDP保八保九都是靠楼市支撑吗，您说能让开发商日子不好过吗？全都指着我们呢！而且卖地收入占了财政收入的一大半，就冲这个，房价也不能跌。

　　市场频动荡

　　售楼员素质被迫提升

　　在楼市的反复动荡之下，房地产销售人员的整体素质也被迫不断提升。

　　据记者了解，在2007年，新盘销售员只要知道自己楼盘周边的区域房价，熟知自身楼盘的优势即可卖房。

　　2008年楼市低迷，二手房中介公司业务员开始学会用“甜言蜜语”忽悠购房者买房，并习惯性地称对方为“大哥、大姐”，甚至像服装销售人员一样主动夸奖对方的相貌及服饰出众等。

　　到了2010年，这套惯用的方式显然已经不再奏效，面对购房者的观望，开始向深度发展，一些公司甚至组织专门的经济学培训教销售员如何为客户解读政策用意、楼市方向、房价走势等。

　　“我们平时没事的时候就看一些地产新闻以及一些地产专家的博客来充实自己。”一位不愿透露姓名的售楼员对记者表示，“在与对方的交谈中只说对成交有利的，抛弃对成交不利的，而那些对市场状况一知半解的人最容易相信。”

　　业内分析

　　楼市进入试探博弈期

　　在一系列调整政策出台后，楼市销量出现下滑，但房价还没降，业内分析认为，这表明楼市仍处于政策调整的试探博弈期。

　　北京房地产交易管理网数据显示，元旦后一周，北京二手房成交量仅1912套，比2009年同期下降了13%左右。

　　而据《中国证券报》报道，最新公布的券商调研报告显示，元旦后一周（1月4日-10日），重点城市新建商品房整体销量均出现下滑。其主要原因是地方性优惠政策到期退出，大量需求在2009年12月份提前集中释放，透支了未来的购房需求。

　　但在价格方面，各地新房成交均价并未随销量的下滑而下降，60%的城市价格环比依旧上涨，且被调查的楼盘没有向下调整的打算。